【名古屋市西区 不動産 相続】実家を相続したら最初にやる3つと、2つの期限（対談）

この記事は、YouTubeの対談動画（聞き手: フリーアナウンサー 小野木梨衣さん × 株式会社あくしゅ 取締役 鈴木文江）の内容を、公開に先立って記事にしたものです。動画は近日公開予定です。

この記事でわかること

• 順番は「遺産分割協議 → 相続登記 → 売却」。飛ばすと売れません
• 相続登記は2024年4月から義務。3年以内・過料10万円以下（過去の相続は2027年3月31日まで）
• 相続空き家の3,000万円特別控除は「相続から3年を経過する年の12月31日」まで
• 取得費加算の特例は「相続から約3年10か月」まで。期限が違います

オープニング：名古屋市西区で実家を相続したら

小野木さん：実家を相続して、そのままにしている方。実は期限が3つあって、いちばん近いものは、あと半年ほどしかありません。

鈴木常務：2027年3月31日です。相続登記が義務になって、昔の相続にも期限が付きました。放っておくと、税金だけでなく、売るという選択肢そのものが消えていきます。

小野木さん：名古屋市西区で実家を相続した方に向けて、最初にやる3つと、期限が決まっている2つの特例を伺います。ウサミグループの不動産会社あくしゅ、取締役の鈴木文江さんです。よろしくお願いします。

① 相続した家を売る順番｜遺産分割協議→相続登記→売却

小野木さん：まず、何から手をつければいいんでしょうか。

鈴木常務：順番が決まっています。遺産分割協議、相続登記、そして売却。この3つを、この順番で進めます。

小野木さん：名義が亡くなった方のままだと、売れないんですね。

鈴木常務：売れません。買主さんに名義を移せませんから、契約そのものができないんです。しかも相続登記は、2024年4月から義務になりました。取得を知った日から3年以内に申請しないと、10万円以下の過料の対象です。

小野木さん：義務化。……10年前の相続なんですけど、という方はどうなりますか。

鈴木常務：過去の相続も対象です。こちらは2027年3月31日まで。

小野木さん：もう時間がないですね。古い相続ほど、関係者が増えていそうです。

鈴木常務：当時の相続人が亡くなっていると、そのお子さんまで含めて全員の合意が必要になります。会ったこともない親戚の実印が10人分、ということも起こります。

小野木さん：売りたいと思ったときには、もう自分一人の判断では動かせない。売る予定がなくても登記だけは先に済ませたほうがいいですね。

② 期限その1｜相続空き家の3,000万円特別控除は3年

小野木さん：では、期限が決まっている制度を教えてください。

鈴木常務：ひとつ目が、相続した空き家を売ったときに、利益から最大3,000万円を差し引ける特別控除です。

小野木さん：3,000万円。税金がかからなくなる可能性もありますね。

鈴木常務：ただし、この家と土地を相続した方が3人以上いる場合は、お一人あたり2,000万円に下がります。2024年1月以降に売った分からです。

小野木さん：兄弟3人で相続したら2,000万円。期限はいつまでですか。

鈴木常務：相続開始から3年を経過する年の12月31日までです。それと、この特例の制度そのものが2027年12月31日までの売却分という期限もあります。

小野木さん：3年。あっという間に過ぎそうです。

鈴木常務：条件が細かい。亡くなった方が一人で住んでいた家であること。昭和56年5月31日以前に建てられた旧耐震の建物であること。マンションは原則対象外です。

小野木さん：昭和56年5月というと、築45年前後。名古屋市西区だと、そのくらいの戸建てはかなりありそうです。

鈴木常務：多いです。上小田井や山田、比良のあたりは昭和40〜50年代に建った戸建てがたくさんありますから。そして、耐震基準に適合させるか、取り壊して更地にして売ること。売却価格が1億円以下であること。

小野木さん：工事の段取りまで含めて逆算しないと間に合わないですね。

鈴木常務：はい。市区町村の確認書も必要で、申請にも時間がかかります。

小野木さん：あと、空き家のままにしておくのが条件、と聞いたことがあります。

鈴木常務：そこは大事です。相続してから売るまでの間に人に貸したり、誰かが住んだり、事業に使ったりすると使えなくなります。「とりあえず貸しておこう」が、この控除を消してしまうことがあります。

③ 期限その2｜取得費加算3年10か月と建物の劣化

小野木さん：ふたつ目の制度は。

鈴木常務：「取得費加算の特例」です。相続税を払った方が、払った相続税の一部を取得費に足せる制度で、売却益が減って税金が下がります。期限は相続税の申告期限の翌日から3年。実質、相続から3年10か月です。

小野木さん：3年と3年10か月。名前も期限も違うんですね。両方使えるんですか。

鈴木常務：この2つは併用できません。どちらか有利なほうを選びます。相続税を払っていない方は取得費加算が使えませんし、どちらが得かは税理士さんに試算してもらうのが確実です。

小野木さん：期限はもう一つある、とおっしゃっていましたね。

鈴木常務：建物です。人が住まない家は傷むのが早い。相続直後なら「中古住宅」として売れた家が、3年空き家にすると「解体前提の土地」でしか売れなくなることがあります。

小野木さん：壊す費用の分だけ安くなりますね。

鈴木常務：私たちは母体が建設会社なので、解体の実費目線で見られます。名古屋市西区の一般的な木造2階建てでも、解体には百数十万円規模かかります。税金の期限と、建物の期限。どちらが先に来るかは家によって違います。

小野木さん：だから、一度見てもらったほうが早い。

まとめ：名古屋市西区の相続不動産は、まず期限を知る＋無料査定

小野木さん：まとめます。順番は遺産分割協議、相続登記、売却。登記は2024年4月から義務で、過去の相続は2027年3月31日まで。相続空き家の3,000万円控除は相続から3年を経過する年の12月31日まで。取得費加算は約3年10か月。そして建物の劣化という期限もある。

鈴木常務：そのとおりです。「今のお家がいくらで、いつまでに動けば選択肢が残るか」は、私たちがすぐお出しできます。

小野木さん：売ると決めていなくても、相談していいんですか。

鈴木常務：もちろんです。売らなくて済むなら、それが一番いいんです。ただ、知らないまま期限が過ぎるのはもったいない。

鈴木常務：あくしゅの鈴木でした。ありがとうございました。

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無料査定・ご相談

売らなくて済むなら、それが一番いい。ただ、今いくらかを知らないまま先送りにするのはもったいない、と私たちは考えています。名古屋市西区・清須市・北名古屋市で、相続・空き家・住み替え・離婚・住宅ローンなど、家のことでお困りの方はお問い合わせフォームからご相談ください。お電話は 0120-946-883（受付 9:00〜18:00・火曜・水曜定休）です。「動画（記事）を見た」とお伝えいただければ、取締役の鈴木が同席して、建物の直しどころと価格の根拠、売る場合・売らない場合の両方の見通しをその場でご説明します。

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