【名古屋市西区 マンション売却】中古マンションを高く売る3つの順番（対談）

この記事は、YouTubeの対談動画（聞き手: フリーアナウンサー 小野木梨衣さん × 株式会社あくしゅ 取締役 鈴木文江）の内容を、公開に先立って記事にしたものです。動画は近日公開予定です。

この記事でわかること

• マンションは比較される。同じ棟にライバルがいない時期は強い
• 管理費・修繕積立金・長期修繕計画が価格とローン審査に効く
• 室内の準備は最後。効くのは「光」「匂い」「物の量」
• 大がかりなリフォームは、かけた分が価格に乗るとは限らない

オープニング：名古屋市西区で中古マンションを売るなら

小野木さん：名古屋市西区で中古マンションを売る。戸建てを売るのと、やることは同じだと思っていました。きれいに掃除して、査定を頼んで、売りに出す。

鈴木常務：まったく違います。マンションには、戸建てにはない大きな特徴が1つあるんです。

小野木さん：1つ。今日は、その特徴と、価格を決めている意外な要素、そして室内でやるべきこと・やらなくていいことを伺います。株式会社あくしゅ、取締役の鈴木文江さんです。よろしくお願いします。

① マンション売却は比較される｜同じ棟のライバル

鈴木常務：マンションの一番の特徴は、比較されることです。同じマンションの別の部屋が同時に売りに出ていたら、買主さんは並べて見ます。

小野木さん：確かに、階数と向きと広さで条件がほぼ揃っていますもんね。値段の差がそのまま見えてしまう。

鈴木常務：そうなんです。だからマンションは、価格の「ずれ」がすぐ露呈します。同じ棟で50万円高いと、それだけで選ばれません。

小野木さん：戸建てなら「この家がいい」と思ってもらえるけれど、マンションは条件比較になる。……逆に言うと、同じ棟に売り物が出ていないタイミングは強いということですか。

鈴木常務：強いです。それだけで数十万円変わることがあります。だから私たちは、査定のときに必ず、同じマンションで今いくつ売りに出ているか、過去1年で何件成約したかを調べます。

小野木さん：自分の部屋だけを見ていても分からない情報ですね。

鈴木常務：はい。それと、階数と向きの差がどのくらい価格に反映されるかは、マンションごとに違います。名古屋市西区でも、浄心や庄内通のような名駅に近いエリアと、比良や山田のような住宅地エリアでは傾向が変わります。

小野木さん：一般論では出せない。

② マンション売却の価格をつくる管理情報｜管理費・修繕積立金・長期修繕計画

小野木さん：室内の広さや設備以外に、価格を決めているものはありますか。

鈴木常務：管理の情報です。管理費と修繕積立金がいくらか、長期修繕計画があるか、大規模修繕がいつ行われたか。ここが効きます。

小野木さん：買う側からすると、毎月ずっと払い続ける固定費ですもんね。

鈴木常務：それだけではありません。積立金が不足しているマンションは、買主さんが住宅ローンの審査で不利になることがあります。

小野木さん：え、そこまで見られるんですか。銀行が管理組合の状況を。

鈴木常務：担保としての価値を見ますから。修繕ができない建物は、将来の価値が読めません。

小野木さん：ということは、売主が先に用意しておくべきものは、部屋の掃除より先に管理組合の資料、ということになりますね。

鈴木常務：そうなんです。管理規約、長期修繕計画書、直近の総会議事録、積立金の残高。この4点があると、買主さんの検討がぐっと早く進みます。

小野木さん：出せる売主さんは多いですか。

鈴木常務：少ないです。だからこそ差がつきます。それと、駐車場が使えるかどうか。名古屋は車社会ですから、空きがあるかどうかは必ず聞かれます。

小野木さん：地域によって、効くポイントが違うんですね。

③ 売る前の室内準備｜光・匂い・物の量、リフォームは不要

小野木さん：では、室内の準備は何をすればいいですか。

鈴木常務：3つだけです。光、匂い、物の量。

小野木さん：リフォームは入っていないんですね。

鈴木常務：大がかりなリフォームは、かけた分が価格に乗るとは限りません。買主さんの好みも分かりませんし、直したところを気に入られるとも限らない。

小野木さん：じゃあ光というのは。

鈴木常務：内見のときに、全部屋の照明を点けてカーテンを開ける。昼間でもです。これだけで印象がまったく違います。

小野木さん：もったいない気がしますけど、効くんですね。匂いは。

鈴木常務：住んでいる方は自分の家の匂いに気づけません。前日に窓を全部開けて換気しておく。特にペットや喫煙のあるお部屋は、ここで決まってしまうことがあります。

小野木さん：3つ目の物の量は、要するに片付け。

鈴木常務：同じ広さでも、物が少ないほうが広く見えます。特に玄関と水回りです。マンションは面積が決まっていますから、「思ったより広い」と感じてもらえるかどうかが効きます。

小野木さん：どれもお金がかからない。壊れているところは直したほうがいいですか。

鈴木常務：危ないところ、給湯器が止まっているといった生活に支障が出るところだけです。それ以外はそのままで結構です。私たちは母体が建設会社なので、建物の状態を見て、直す価値があるかどうかを実費目線で判断します。

まとめ：名古屋市西区のマンション売却は同じ棟の状況込みで査定

小野木さん：まとめます。1つ目、マンションは同じ棟のライバルと比較される。出すタイミングが価格に効く。2つ目、管理費・修繕積立金・長期修繕計画といった管理の情報が、価格と買主さんのローン審査を左右する。3つ目、室内は光・匂い・物の量の3つで、大がかりなリフォームは不要。

鈴木常務：そのとおりです。

小野木さん：部屋をきれいにすることばかり考えていました。順番が逆だったんですね。

鈴木常務：室内は最後です。私たちは名古屋市西区の中古マンションを日常的に扱っていますので、同じ棟の売り出し状況まで含めて査定でお出しします。売らなくて済むなら、それが一番いいんです。まずは今の位置を知ってください。

鈴木常務：あくしゅの鈴木でした。ありがとうございました。

---

無料査定・ご相談

売らなくて済むなら、それが一番いい。ただ、今いくらかを知らないまま先送りにするのはもったいない、と私たちは考えています。名古屋市西区・清須市・北名古屋市で、相続・空き家・住み替え・離婚・住宅ローンなど、家のことでお困りの方はお問い合わせフォームからご相談ください。お電話は 0120-946-883（受付 9:00〜18:00・火曜・水曜定休）です。「動画（記事）を見た」とお伝えいただければ、取締役の鈴木が同席して、建物の直しどころと価格の根拠、売る場合・売らない場合の両方の見通しをその場でご説明します。

関連コラム: 同じテーマの解説記事