【名古屋市西区 住宅ローン】払えないときの任意売却、競売の前にできること（対談）

この記事は、YouTubeの対談動画（聞き手: フリーアナウンサー 小野木梨衣さん × 株式会社あくしゅ 取締役 鈴木文江）の内容を、公開に先立って記事にしたものです。動画は近日公開予定です。

この記事でわかること

• 滞納から期限の利益喪失・代位弁済・競売申立てまでの流れ
• 競売は市場価格の7割前後。物件情報はインターネットで公開される
• 任意売却は普通の中古住宅として売れる。引っ越し時期も相談できる
• 任意売却の期限は「開札の前日まで」。実際には3か月〜半年必要
• 売る前に、返済条件の見直し（リスケジュール）という道もある

オープニング：名古屋市西区で住宅ローンが払えないと感じたら

小野木さん：今日は少し重いテーマです。住宅ローンの返済が苦しい。名古屋市西区でも、ボーナスが減った、収入が変わった、離婚することになった。そういうきっかけでご相談に来られる方がいらっしゃると伺いました。

鈴木常務：はい、いらっしゃいます。そして皆さん、共通しておっしゃるのが「誰にも言えなかった」なんです。

小野木さん：家族にも、職場にも言えない。……今日は、滞納するとどうなるのか、任意売却とは何か、そして動ける期限はいつまでかを伺います。一人で抱えている方に届いてほしい内容です。ウサミグループの不動産会社あくしゅ、取締役の鈴木文江さんです。よろしくお願いします。

① 住宅ローンを滞納するとどうなる｜期限の利益喪失から競売まで

小野木さん：まず、1回払えなかった時点でどうなるんですか。

鈴木常務：1回や2回では、すぐには何も起きません。問題はその先です。滞納が3か月から6か月ほど続くと、「期限の利益の喪失」という通知が来ます。

小野木さん：期限の利益。難しい言葉ですね。

鈴木常務：「毎月分割で払っていい」という約束がなくなる、ということです。つまり、残っているローンを一括で払ってくださいという状態になります。

小野木さん：毎月が払えないのに、残り全部なんて無理ですよね。

鈴木常務：ほとんどの方は払えません。

小野木さん：次はどうなるんですか。

鈴木常務：「代位弁済」です。保証会社が銀行に代わって残債を全額払います。そこから先の債権者は、保証会社に変わります。

小野木さん：相手が変わってしまうんですね。

鈴木常務：はい。そして保証会社が裁判所に競売を申し立てます。裁判所から書類が届いて、調査員が来て、入札。ここまで来ると、もう止められません。

小野木さん：公告ということは、近所にも分かってしまう。

鈴木常務：競売の物件情報はインターネットで公開されます。住所も写真も出ますので、知られたくない方には本当に辛い状況です。

② 任意売却とは｜競売との違いと引っ越し時期

小野木さん：それを避ける方法が、任意売却ですか。

鈴木常務：はい。ローンが残っていて、売っても完済できない状態でも、債権者の同意を得たうえで、通常の売買として売る方法です。

小野木さん：普通に売りに出せるんですか。

鈴木常務：普通の中古住宅として広告に出しますから、一般の方が買います。事情までは分かりません。ですので、競売より高く売れる傾向があります。

小野木さん：競売はどうして安くなるんですか。

鈴木常務：中を見られない、引き渡しの保証もない。買う側にリスクがあるので安くなります。市場価格の7割前後になることが多いです。

小野木さん：7割というと、かなり違いますね。残る借金の額も変わってしまう。

鈴木常務：はい。それと、任意売却は引っ越しの時期を相談できます。競売は落札されたら明け渡しですが、任意売却なら「お子さんの学期が変わるまで」といった調整ができる場合があります。

小野木さん：それは大きいです。引っ越し費用の心配もありますよね。

鈴木常務：債権者の判断次第ですが、売却代金から出してもらえる場合があります。私たちは母体が建設会社ですので、建物の状態を見て、どこまで直せば売れるかといったご相談にも乗れます。

③ 任意売却の期限は開札の前日｜売らずに済むリスケジュールという道

小野木さん：いいことばかりに聞こえますが、注意点は。

鈴木常務：期限があります。任意売却ができるのは、競売の開札の前日までです。しかも実際には、買主を探して契約して決済まで進めますので、3か月から半年はかかります。

小野木さん：裁判所から通知が来てからでは、間に合わない可能性が高い。

鈴木常務：とても厳しいです。動くなら、滞納が始まった段階なんです。

小野木さん：苦しいと感じたら、すぐに。……まだ滞納していなくても、相談していいんですか。

鈴木常務：その段階が一番いいんです。その時点なら売らずに済む可能性があります。

小野木さん：売らずに済むこともあるんですか。

鈴木常務：銀行に返済条件の見直し、いわゆる「リスケジュール」を相談する道があります。一定期間だけ返済額を減らす、返済期間を延ばす。

小野木さん：それで乗り切れることもある。

鈴木常務：あります。私たちも「まず銀行に行ってください」とお伝えすることがあります。家は売らなくて済むなら、それが一番いいですから。売るのは、他の手段が難しいと分かってからで遅くありません。

まとめ：名古屋市西区で住宅ローンに悩んだら、まず相談

小野木さん：まとめます。滞納が続くと期限の利益喪失、代位弁済、競売と進み、途中からは自分で止められない。任意売却なら競売より高く売れる傾向があり、引っ越し時期も相談できる。任意売却の期限は開札の前日まで、実際には数か月必要。その前に、返済条件の見直しという道もある。

鈴木常務：はい。早く相談することが、一番選択肢を残す方法です。

小野木さん：相談したことが、家族や周りに知られることはありませんか。

鈴木常務：ありません。内容は必ず守ります。名古屋市西区・清須市・北名古屋市で、誰にも言えずに悩んでいらっしゃる方がいたら、まずお電話ください。売る売らないは、その後で決めていただければ結構です。

鈴木常務：あくしゅの鈴木でした。ありがとうございました。

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売らなくて済むなら、それが一番いい。ただ、今いくらかを知らないまま先送りにするのはもったいない、と私たちは考えています。名古屋市西区・清須市・北名古屋市で、相続・空き家・住み替え・離婚・住宅ローンなど、家のことでお困りの方はお問い合わせフォームからご相談ください。お電話は 0120-946-883（受付 9:00〜18:00・火曜・水曜定休）です。「動画（記事）を見た」とお伝えいただければ、取締役の鈴木が同席して、建物の直しどころと価格の根拠、売る場合・売らない場合の両方の見通しをその場でご説明します。

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