【名古屋市西区 一戸建て売却】築古でも売れる？境界・接道・再建築の3点（対談）

この記事は、YouTubeの対談動画（聞き手: フリーアナウンサー 小野木梨衣さん × 株式会社あくしゅ 取締役 鈴木文江）の内容を、公開に先立って記事にしたものです。動画は近日公開予定です。

この記事でわかること

• 木造は築20年を超えると建物評価が小さくなる。価格の中心は土地
• 境界が確定していないと、契約が止まる。確定測量は3か月前後かかることも
• 接道と再建築｜幅4m未満の道路はセットバックで有効宅地が減る
• 解体して更地にするかどうかは、売り方とセットで決める

オープニング：名古屋市西区の築30年一戸建て、売れないと決めつけていませんか

小野木さん：築30年の一戸建てに、値段はつかない。そう思って相談すらしていない方へ。名古屋市西区では、その家の価格の大半は土地です。

鈴木常務：そうなんです。戸建ての価格は建物ではなく土地で決まります。建物が古くても、土地に価値があれば売れる。築年数だけで諦めるのはもったいないんです。

小野木さん：土地で決まる。今日は、その中身と、契約が止まる原因になる境界の話、そして再建築ができるかどうかを伺います。ウサミグループの不動産会社あくしゅ、取締役の鈴木文江さんです。よろしくお願いします。

① 築古一戸建ての売却価格は土地で決まる

小野木さん：まず、建物の値段はどのくらい残るものなんですか。

鈴木常務：木造の中古住宅は、築20年を超えると建物としての評価がかなり小さくなります。名古屋市西区の築30年の戸建てなら、価格の大半は土地の値段です。

小野木さん：せっかく建てた家なのに、寂しいですね。……でも逆に言えば、建物が古くても土地に価値があれば売れる。

鈴木常務：そういうことです。だから諦める必要はありません。ただ、建物が完全にゼロかというと、そうでもないんです。

小野木さん：残るケースもある。

鈴木常務：屋根を葺き替えている、外壁を塗り直している、給湯器や水回りを入れ替えている。こういう家は「すぐ住める中古住宅」として売れます。解体前提の土地として売るのとでは、買う人がまったく違います。

小野木さん：買う層が変わると、価格も変わりますか。

鈴木常務：変わります。すぐ住める状態なら、若いご家族が住宅ローンで買えます。解体前提だと、現金を持っている方か業者に限られます。

小野木さん：買える人が多いほうが、価格は上がりますもんね。だから「直してから売るか、そのまま出すか」の判断が要る。

鈴木常務：はい。私たちは母体が建設会社なので、屋根や外壁、給湯器などの修繕が実費でいくらかかるかを工事の目線で見られます。直せば必ず得というわけではありませんので、かけた工事費が価格に乗るかどうかまで含めて一緒に判断できます。

② 一戸建て売却は境界と越境で止まる｜確定測量は3か月

小野木さん：土地で決まるということは、土地について確認することがありそうですね。

鈴木常務：まず境界です。境界標が現地にあるか、確定測量図があるか。ここが一番、契約が止まる原因になります。

小野木さん：止まる、というのは。

鈴木常務：買主さんは、どこまでが自分の土地か分からないものを買えません。境界が確定していないと、決済まで進めないんです。

小野木さん：測量って、どのくらいかかるものですか。

鈴木常務：土地の形やお隣の数によりますが、確定測量はお隣全員の立会いと承諾が要りますので、3か月前後かかることも珍しくありません。

小野木さん：3か月。買主さんが決まってから始めると、待たせることになりますね。

鈴木常務：待てずに流れることもあります。だから、売り出す前に確認しておくのが理想です。

小野木さん：売り出す前に、境界を確認して測量の要否を決めておく。これは相談の時点で聞いておきたいですね。あと、お隣との間で木の枝や塀がはみ出している、というのもよく聞きます。

鈴木常務：越境ですね。ブロック塀、雨樋、樹木の枝。これも、そのままでは買主さんが不安になります。すぐ直せなくても、「越境の事実を確認して、将来建て替えるときに解消する」という覚書をお隣と交わしておけば、取引は進みます。

小野木さん：完全に解決していなくても、確認して書面にしてあればいい。

③ 接道義務と再建築不可｜更地にすべきかどうか

小野木さん：3つ目は何でしょう。

鈴木常務：再建築ができるかどうかです。建物を建てるには、原則として幅4メートル以上の道路に、2メートル以上接している必要があります。

小野木さん：古い分譲地だと、道が狭いところもありますよね。

鈴木常務：あります。比良や山田、上小田井のあたりは戸建てが多いエリアですが、古い区画だと幅4メートル未満の道路もあります。そういう場合、道路の中心から2メートル下がって建てる「セットバック」が必要になり、実際に使える敷地が減ります。

小野木さん：土地は同じ広さなのに、建てられる面積が小さくなる。それは価格に響きますね。

鈴木常務：響きます。さらに、道路に接していない土地は「再建築不可」となって、価格が大きく変わります。

小野木さん：それでも、売れるんですか。

鈴木常務：売れます。隣地の方が買われる、駐車場として使う、といった出口があります。不動産会社が買い取る、という出口もあります。ただ、一般の買主さん向けの売り方では決まりません。売り方を変える必要があります。

小野木さん：最後に、更地にしてから売ったほうがいいのかどうか。ここは迷うところですよね。

鈴木常務：ケースによります。更地のほうが買主さんは想像しやすいですが、解体費が先に出ていきますし、更地にすると住宅用地の特例が外れて固定資産税が上がります。だから、解体は売り方とセットで決めるべきなんです。

まとめ：名古屋市西区の一戸建て売却は、まず建物の状態を見る

小野木さん：まとめます。1つ目、築古戸建ての価格は土地で決まる。ただし「すぐ住める状態」なら買える人が増えて価格が変わる。2つ目、境界と越境。確定測量は3か月前後かかることもあるので、売り出す前に確認する。3つ目、接道と再建築。セットバックや再建築不可は売り方から変える。

鈴木常務：そのとおりです。

小野木さん：「古いから値段がつかない」と決めつけて相談しないのが、一番もったいないですね。

鈴木常務：もったいないです。私たちは母体が建設会社なので、直して売るのか、そのまま出すのか、更地にするのかを、建物の状態と工事の実費の目線で一緒に判断できます。売らなくて済むなら、それが一番いいんです。まずは今の位置を知ってください。

鈴木常務：あくしゅの鈴木でした。ありがとうございました。

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売らなくて済むなら、それが一番いい。ただ、今いくらかを知らないまま先送りにするのはもったいない、と私たちは考えています。名古屋市西区・清須市・北名古屋市で、相続・空き家・住み替え・離婚・住宅ローンなど、家のことでお困りの方はお問い合わせフォームからご相談ください。お電話は 0120-946-883（受付 9:00〜18:00・火曜・水曜定休）です。「動画（記事）を見た」とお伝えいただければ、取締役の鈴木が同席して、建物の直しどころと価格の根拠、売る場合・売らない場合の両方の見通しをその場でご説明します。

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